Στην ανακαίνιση η μελέτη είναι το απαραίτητο πρώτο βήμα. Σας επιτρέπει να δείτε φωτορεαλιστικά το τελικό αποτέλεσμα και να έχετε οδηγό για τα υλικά και το κόστος. Είναι επίσης πολύτιμος βοηθός όταν θέλετε να κάνετε αλλαγή διαρρύθμισης του χώρου σας.
Είναι σημαντικό να μπορείτε να κάνετε αλλαγές σε ό,τι επιθυμείτε πριν την αγορά ή -ακόμη χειρότερα- την τοποθέτηση των στοιχείων στο χώρο.
Επίσης είναι χρήσιμο να γνωρίζετε τις ακριβείς διαστάσεις του νεοδιαμορφούμενου χώρου σας ώστε να εξασφαλίσετε εκ των προτέρων την ομαλή ροή προσπέλασης και την λειτούργικότητά του.
Στην περίπτωση της πώλησης ακινήτου, η μελέτη ανακαίνισης είναι μεγάλο πλεονέκτημα έναντι του ανταγωνισμού γιατί τραβάει το βλέμμα του αγοραστή και τονίζει τα πλεονεκτήματα του ακινήτου σας, ειδικά εάν πρόκειται για ακίνητο κάποιας παλαιότητας.
Ξεπερνάς την πίεση για μείωση τιμής πώλησης λόγω παλαιότητας ή κακής κατάστασης και αυξάνεις τις πιθανότητες πώλησης γιατί προσφέρεις μια έτοιμη λύση στον αγοραστή.
Πολλές φορές οι φωτογραφίες που συνοδεύουν τις αγγελίες πώλησης του ακινήτου σας είναι σχεδόν αποτρεπτικές στα μάτια του αγοραστή.
Κακός φωτισμός, κακή γωνία λήψης, παλιά επίπλωση, διάφορα αντικείμενα πεταμένα εδώ κι εκεί, άβαφοι τοίχοι, βρώμικα ή ξεχαρβαλωμένα ντουλάπια κουζίνας, σημάδια υγρασίας, ξηλωμένα πατώματα..
Αυτά είναι κάποια από τα συνήθη “λάθη” που κατεβάζουν την τιμή του ακινήτου σας μακροπρόθεσμα λόγω έλλειψης αγοραστικού ενδιαφέροντος.
Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω είναι ξεκάθαρο πως το κόστος μιας μελέτης είναι αντίστροφο από το κέρδος που αυτή αποκομίζει για εσάς.
ΔΕΙΓΜΑ ΕΡΓΑΣΙΩΝ
Ας δούμε το παράδειγμα ενός διαμερίσματος παλαιότητας.
Πρόκειται για ένα διαμέρισμα 40 τετραγωνικών μέτρων, κατασκευής του 1965, το οποίο μοιάζει να είναι ανέγγιχτο από τότε.
Παρά τα λίγα τετραγωνικά του, συμπεριλαμβάνει δύο μπάνια και δύο κουζίνες, πράγμα που προέκυψε από συνένωση δύο διαμερισματων κάποια στιγμή στο παρελθόν.
Οι ιδιοκτήτες απευθύνθηκαν σε εμάς προκειμένου να το πουλήσουν ή να το εκμεταλλευτούν με κάποιον τρόπο.
Ας ρίξουμε μια ματιά στην αρχική κατάστασή του.
ΟΙ ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΜΑΣ
Λαμβάνοντας υπόψη ότι οι ιδιοκτήτες δεν είχαν ακόμη αποφασίσει αν θα κρατήσουν προς ιδιοκατοίκηση, εκμετάλλευση, ή θα πουλήσουν το συγκεκριμένο ακίνητο, προχωρήσαμε σε 2 βασικούς άξονες.
Η μια κατεύθυνση ήταν η πώληση και η άλλη η εκμετάλλευση.
Το σίγουρο ήταν πως θα έπρεπε τουλάχιστον να γίνει μια βασική ανακαίνιση, όποια και να ήταν η τελική απόφαση. Ταυτόχρονα προτείναμε αλλαγή διαρρύθμισης καθώς η υπάρχουσα δεν ήταν αρκετά λειτουργική.
1. ΒΑΣΙΚΗ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ
Ξεκινάμε λοιπόν με μια Βασική Ανακαίνιση, διατηρώντας κατά το πλείστον την υπάρχουσα κατάσταση, με μια μικρής κλίμακας αλλαγή διαρρύθμισης.
Η Βασική Ανακαίνιση περιλαμβάνει:
Αντικατάσταση ηλεκτρικής εγκατάστασης | Αντικατάσταση υδραυλικής εγκατάστασης | Αλλαγή πατώματος εσωτερικά και εξωτερικά (ξήλωμα παλαιού και τοποθέτηση πλακιδίων) | Τοποθέτηση πλακιδίων σε κουζίνα – μπάνιο | Αντικατάσταση ειδών υγειινής | Βάψιμο τοίχων, εσωτερικών κουφωμάτων, ντουλάπας και επίπλων κουζίνας | Αντικατάσταση εξωτερικών κουφωμάτων με αλουμινένια | Κόστος μελέτης.
με αποτέλεσμα:
Αξία πώλησης προ ανακαίνισης: 12.000€ | Κόστος Βασικής Ανακαίνισης: 7.000€ | Αξία πώλησης κατόπιν ανακαίνισης: 28.000€
δηλαδή τον άμεσο διπλασιασμό της επένδυσης ή ακόμη περισσότερα ανάλογα την μορφή που θα επιλεχθεί για εφαρμογή!
Με μια μόνο ουσιαστική αλλαγή, το ξήλωμα του δεύτερου μπάνιου και κουζίνας και την χρήση του χώρου ως ντουλάπα (ή αποθήκη, εάν διατηρηθεί η υπάρχουσα ντουλάπα στο υπνοδωμάτιο ή ακομη και ως home office, με την τοποθέτηση του πλυντηρίου στο πίσω μπαλκόνι (βλ. αναλυτικά παρακάτω), με την παράλληλη τοποθέτηση υποδοχών για πλυντήριο στην εσοχή του φωταγωγού. Θέση ιδανική λόγω του φυσικού αερισμού, αλλά και επειδή δεν υπάρχει χώρος στην κύρια κουζίνα για τοποθέτηση πλυντηρίου.
Έτσι προκύπτει η ακόλουθη κάτοψη:
Διαμορφώνεται επίσης και το μπάνιο, χάριν λειτουργικότητας, με αλλαγή θέσης στο νιπτήρα και τοποθέτηση γωνιακής ντουζιέρας.
Η κουζίνα διατηρεί τα έπιπλά της με κάποια ανανέωση στο χρώμα και τα πόμολα για να δώσει μια vintage chic αίσθηση και προστίθενται ντουλάπια τοίχου επάνω από την ηλεκτρική κουζίνα για περισσότερο αποθηκευτικό χώρο. Τα δε πλακάκια βάφονται και διατηρούνται ως έχουν, καθώς και οι μαρμάρινες προεξοχές.
Ακολουθούν εικόνες από την Διακοσμητική Μελέτη αυτής της πρότασής μας για το συγκεκριμένο διαμέρισμα.
2. ΑΛΛΑΓΗ ΔΙΑΡΡΥΘΜΙΣΗΣ
Κοιτάζοντας λοιπόν εκ νέου την αρχική μας κάτοψη, έχουμε ουσιαστικά δύο δωμάτια εκ των οποίων το μεγαλύτερο βρίσκεται στην πίσω πλευρά του διαμερίσματος.
Βλέπουμε επίσης τα δύο μπάνια και τις δύο κουζίνες (αν και η δεύτερη μάλλον ως κουζινάκι (kitchenette) μπορεί να χαρακτηριστεί.
Επιπλέον υπάρχουν δύο πόρτες εισόδου, μια μεγάλη βεράντα μπροστά κι ένα μικρό μπαλκόνι προς τον ακάλυπτο.
Πρόκειται δε για διαμέρισμα που βρίσκεται στο άκρο του τυφλού της πολυκατοικίας, με διπλανό κτίριο που λόγω εξάντλησης συντελεστή δόμησης δεν πρόκειται να καλύψει τον φωταγωγό, ο οποίος παραμένει ανοιχτός στον ορίζοντα, χαρίζοντας άπλετο φυσικό φωτισμό και αερισμό στον χώρο.
Ας δούμε τι εναλλακτικές μπορούμε να εφαρμόσουμε.
Κατ’ αρχήν είναι βέβαιο πως
- η κρεβατοκάμαρα οφείλει να διατηρήσει την θέση της στο πίσω μέρος του διαμερίσματος
- τα δύο μπάνια / κουζίνες είναι πλεονασμός
- οι δύο είσοδοι επίσης
Θα εξετάσουμε 5 βασικά σενάρια αλλαγής διαρρύθμισης του διαμερίσματος:
